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L'achat d'un immeuble via un usufruit - Operation dans le colimateur du fisc

Le 18 juin 2019
Usufruit et immeubles - Contrôles fréquents du ministère des finances et addition parfois très douloureuse.

Je constate dans la pratique que depuis quelques temps, les achats scindés (usufruit /nupropriété) font l'objet de contrôles pointus.

Le cas de figure classique est le bien immeuble acquis par un gérant ou administrateur en nupropriété et "sa" société qui acquière l'usufruit.

Voici ce à quoi il faut principalement être attentif :

1. Le compromis de vente : attention aux conditions qui y figurent et qui ne sont plus reprises dans l'acte notarié sans motif serieux.

2. L'acte notarié : Quelles sont les conditions prévues par le notaire au sujet de l'usufruit? Elles peuvent varier d'un acte à l'autre et trop souvent les parties ne respectent pas ces conditions par ignorance. Il faut s'en inquiéter avant la passation de l'acte.

2. L'inventaire avant l'entrée en jouissance : Est ce qu'il existe ? (Article 600 du Code civil)

3. La caution (garantie) : Est -elle prévue par l'acte ou pas? Si oui, quelles sont les modalités?

4. Les travaux réalisés par l'usufruitier respectent-il la répartition légale imposée par la loi? Retenons pour faire simple, que tout le gros œuvre est à charge du nu-propriétaire...en principe.

5. Le compte courant du gérant ou administrateur peut révéler des surprises à l'occasion de cette opération. Par exemple, le prix payé est également scindé en principe entre nu-propriétaire et usufruitier. Si l'entreprise paye la totalité en ce compris tous les droits d'enregistrement, comment est ce géré dans les comptes?

Etc. Il n'est pas possible d'aborder ici tous les aspects dans le détail. Retenons qu'en cas de contrôle, les points ci-avant son systématiquement explorés et le sachant, il est vivement conseiller de les vérifier dès que possible et au besoin, rectifier un tir maladroit de bonne foi.

Enfin, les cas de figure sont à ce point nombreux qu'il est utile de se faire accompagner par un spécialiste. Me Eddy Pieteraerens se tient à votre disposition pour ce faire ( 0477 34 32 26 - pieteraerens@arthemis.be)

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